Документы, необходимые для согласования перепланировки квартиры

Капитальный ремонт квартиры поможет улучшить внешний вид жилья, однако требует много времени и денег. А позаботиться о некоторых аспектах ремонта стоит еще до его начала. К таким нюансам относится перепланировка.

Когда требуется согласование перепланировки квартиры по закону?

Описание термина “перепланировка” размещено в ст.25 Жилищного Кодекса России. Это изменения, которые влияют на конфигурацию жилья, а значит, должны быть отражены в тех.паспорте квартиры:

• перенос дверных или оконных проемов;
• изменение количества дверных или оконных проемов;
• изменение площади комнат за счет объединения или строительства стен;
• увеличение площади за счет достройки.

Когда проводится процедура?

Согласование работ проводится еще до ремонта. И только после получения согласия от соответствующих инстанций гражданин может приступать к работам внутри помещения.

Также допускается согласование задним числом, когда ремонт уже выполнен, но разрешение не получено. В таком случае согласование конфигурации усложняется, так как сделать это можно только через суд.

Внимание! Суд узаконивает поправки в конфигурацию жилья, только если новый план помещения не несет вреда здоровью жильцов, а также не нарушает важных архитектурных решений.

Работы, проводимые без согласования

Некоторые значительные поправки во время ремонта не требуют документального сопровождения. К таким работам относится:

• косметический ремонт (поклейка обоев, утепление стен и т.д.);
• остекление и внутренняя отделка балкона;
• установка кондиционера;
• замена газовой плиты;
• замена окон или дверей (без изменения их количества или места установки);
• постройка декоративной перегородки (легкая конструкция ниже потолка, которая не требует установки дверного проема для сообщения между зонами комнаты).

Справка! Остекление балкона и установка кондиционера несколько лет назад были спорными моментами. В 2019 году данные изменения не требуют согласования в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Ремонтные работы, которые запрещено выполнять

После подачи бумаг заявителю могут законно отказать в согласовании. Чаще всего это связано с небольшими неточностями в составлении плана или неполным комплектом документов. Однако есть виды работ, которые запрещено проводить в многоквартирных жилых домах.

Такие планы будут забракованы:

• расширение сан.узла за счет площади прилегающих комнат;
• перенос сан.узла/кухни, если под ним находится жилая комната соседей;
• создание проемов в несущих стенах;
• снос стены между балконом и комнатой;
• перекрытие вентиляционных шахт;
• частичный снос перекрытий для объединения квартир на разных этажах.

Такие виды строительных работ не будут одобрены даже задним числом через суд, так как являются опасными для здоровья и конструкции здания.

Этапы процедуры

Гражданину, который затеял капитальный ремонт, предстоит пройти несколько этапов узаконивания перепланировки.

Важна именно такая последовательность:

1. Сбор документов.
2. Получение разрешения.
3. Сами работы.
4. Проверка соответствия изменений плану приемочной комиссией.
5. Внесение изменений в технический паспорт.

Технически, самым сложным этапом становится ремонт. Однако с огромным количеством сложностей граждане сталкиваются на этапе сбора и подачи бумаг. Часто получение согласия растягивается на несколько месяцев.

Документы для перепланировки

Право на законный ремонт в квартире имеет как собственник, так и арендатор. Жилищный кодекс предусматривает упрощенную процедуру для некоторых типов ремонтных работ. Нужный комплект бумаг перечислен в ст.26 ЖК РФ.

Вид перепланировки	Официальный перечень документов
Стандартный	Заявление; Паспорт; Подтверждение пользования помещением (договор найма, купли-продажи и т.д.); Согласие всех прописанных в квартире жильцов; Проект перепланировки; Тех.паспорт квартиры.
Перепланировка, которая затрагивает общие службы и территории многоквартирного дома или нарушает его внешний вид	Стандартный комплект+ Протокол общего собрания собственников
Ремонт в старом доме, который является культурным наследием города и страны	Стандартный комплект+ Согласие органа по охране памятников архитектуры
Стандартный для граждан, которые зарегистрировали право собственности в ЕГРН	Заявление; Паспорт; Выписка ЕГРН; Проект
Стандартный для граждан-владельцев студий или квартир со “свободной” планировкой (только для мегаполисов)	Заявление; Подтверждение на право пользованием помещением; Тех.паспорт; Ссылка на типовой проект планировки
Судебное согласование	Исковое заявление; Квитанция об оплате госпошлины; Подтверждение права собственности на жилье; Справка о составе семьи; Проект; Полная переписка с БТИ, включая письмо с отказом
Судебное согласование после внесения изменения	Стандартный+; Проект изначальной планировки; Квитанция об оплате госпошлины; Акт осмотра Госпожарнадзора; Акт осмотра Санэпидемстанцией; Акт осмотра Роспотребнадзором

БТИ при рассмотрении заявки на перепланировку может подавать запросы в другие инстанции. Это касается жилья, зарегистрированного в ЕГРН, так как по закону собственнику не обязательно предоставлять даже копии тех.паспорта на квартиру. Также сотрудники БТИ будут вести переписку с проверяющими органами (МЧС, Роспортебнадзор и т.д.), чтобы проверить соответствие плана нормам безопасности.

Куда подавать документы?

Документы на согласование подаются в районную администрацию. Именно этот орган отвечает за прием заявок и выдачу разрешений. Гражданин имеет право обратиться непосредственно в БТИ. Там же он получит консультацию относительно необходимых документов и составления проекта.

В 2019 году большинство вопросов, включая подачу заявления о перепланировке, можно решить через МФЦ.

А эта инстанция уже самостоятельно отправляет пакет документов дальше. Получение ответа также приходит на адрес МФЦ. Это более удобный вариант, так как нет необходимости обращаться во многофункциональный центр по месту проживания.

Справка! В некоторых регионах доступна возможность электронной подачи документов через Госуслуги.

Сроки получения разрешения

При подаче заявления в МФЦ, органах самоуправления или БТИ гражданин получает расписку, где указаны:

• дата принятия документов;
• имя и должность принимающего лица;
• перечень подаваемых бумаг.

Также в БТИ могут сразу в расписке указать список документов, запрос на которые организация будет подавать. Однако данный пункт не обязателен. Расписка необходима для удобства отслеживания сроков рассмотрения заявки.

В соответствии со ст.26 ЖК РФ заявление о согласовании перепланировки должно быть рассмотрено за 45 дней. Еще 3 рабочих дня даются для отправки решения заявителю.

В случае отказа из-за недостатка документов или неправильно оформленного проекта, заявителю требуется заново подать заявление. Срок рассмотрения исправленного заявления также составляет 45 дней.

Приемная комиссия и изменения в техпаспорте

Начинать ремонт можно сразу после получения разрешения. А по их завершению обязан уведомить БТИ. Для проверки придет комиссия, которая может состоять из 1 человека. Так как проект утвержден и одобрен комиссия должна лишь удостовериться, что собственник не отходил от плана при ремонте квартиры.

В результате проверки гражданин получает акт с регистрацией фактических изменений, который прикрепляется к заявлению о внесении изменений в тех.паспорт квартиры.

Изменения фиксируются не только в документации, которая остается на руках у владельца жилья, но и в реестре. Изменения обязательно отразятся в общедомовом плане.

Проблемные ситуации

Как правило, получение разрешение на перепланировку затягивается на несколько месяцев. Особенно часто это случается со сложными видами работ. Например, вырезание дверного проема в несущей стене. Основная сложность заключается в создании проекта.

Оформление и создание проекта рекомендуется поручить строительной фирме. Проект оформляется организацией или сотрудником, который имеет допуск СРО. Закон официально не запрещает самостоятельно делать проект. Однако из-за недостатка знаний в области строительства, собственник обычно неправильно оформляет документ и допускает ошибки в планировании.

Справка! Практика показывает, что идеальный план, который сделал гражданин без допуска СРО, будет забракован в БТИ.

Чаще всего с необходимостью получить согласие на перепланировку граждане сталкиваются при продаже квартиры. Так как план не соответствует заявленному, сделка не может быть заключена. Если в судебном порядке не получится узаконить этот процесс, гражданин вынужден будет убрать все изменения, т.е. вернуть квартиру в изначальное состояние.