Как узаконить перепланировку через суд

Многие люди производят работы по переоборудованию квартиры не подозревая, что за такие действия законом предусмотрена серьёзная ответственность, к тому же самовольно проведённые работы могут повлечь обрушение этажа дома и другие трагические последствия.

В частности, положения о перепланировке отражены в ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, если уполномоченным жилищным органом (ГЖИ) будет выявлена не законная перепланировка, то при самом плохом раскладе суд вправе принять решение о продаже такой квартиры с торгов. Поэтому перед проведением данных работ либо после них, необходимо знать на что можно надеется и как сохранить своё жильё.

Что следует понимать под перепланировкой?

Не всегда сделанные в квартире модификации подпадают под перепланировку, которая кстати требует получения разрешения от соответствующего органа или может быть признана судом допустимой.

В силу жилищного законодательства перепланировка подразумевает такие изменения жилого помещения (квартира, жилой дом), которые приводят к тому, что собственнику необходимо будет получать новый технический паспорт. Виды работ как изменение направления коммуникационных сетей и другие подобные им работы не являются перепланировкой, а подпадают под понятие переустройства жилого помещения, которые не требуют дополнительного согласования.

Когда перепланировка помещения произведена, её можно признать законной только в суде, так как уполномоченный орган – администрация согласовывает проектирование данных работ до их выполнения. В связи с тем, что узаконивание перепланировки носит спорный характер в суд нужно обращаться с исковым заявлением и документами, обосновывающими безопасность проведения данных работ.

При этом выполненные работы по перепланировке должны быть оценены специализированной организацией, уполномоченной проводить оценку качества строительства (к примеру БТИ). По результатам проведённой оценки уполномоченный орган составляет заключение, в котором описывает состояние жилых помещений, их соответствие (не соответствие) проекту, а также выводы о наличии либо отсутствии недостатков при проведении работ.

Ключевыми условиями для получения положительного заключения является соответствие проведённых работ требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям, а также если работы по переустройству жилья не будут нарушать права соседей.

При соответствии работ по перепланировке указанным требованиям и получении положительного заключения, целесообразно обратиться в суд с исковым заявлением для признания данной перепланировки законной. В случае получения отрицательной экспертизы, обращаться в суд не имеет смысла, так как в удовлетворении иска будет отказано и суд обяжет проводить работы по изменению жилого помещения, для приведения его в соответствие указанным требованиям.

Как обратиться в суд?

Перед написанием искового заявления, для благоприятного исхода целесообразно выполнить следующие действия:

1. Выяснить имелась ли аналогичная узаконенная перепланировка в квартирах в данном доме, расположенных этажом выше или ниже, о чем также указать в исковом заявлении с предоставлением соответствующих доказательств.
2. При проведении перепланировки затрагивающей общедомовое имущество согласовать данные действия с собственниками соседних квартир и зафиксировать это письменно.

Исковое заявление направляется в районный суд, по месту нахождения администрации района (города), в территориальной зоне ответственности которой находится спорное жильё.
Исковое заявление должно в себе содержать:

• Название суда, его адрес.
• Данные об истце: фамилия, имя, отчество, адрес, номер телефона.
• Данные об ответчике: наименование организации, адрес места нахождения.

В случае если квартира находится в долевой собственности, то другие собственники также привлекаются к рассмотрению гражданского дела в качестве третьих лиц.

При написании иска необходимо описать все характерные черты квартиры включая количество и площадь комнат до и после проведения работ по перепланировке.

Важно указать положительные выводы эксперта, а также мнения органа пожарной безопасности и органа по защите прав потребителей (Роспотребнадзор) в части соблюдения санитарных норм.

Также в иске нужно сделать ссылки на правовые нормы, содержащие основания для узаконивания проведённых работ.

Перед обращением в суд необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение иска в размере 300 рублей. Чек-ордер по оплате госпошлины прилагается к исковому заявлению.

Помимо чек-ордера, подтверждающего оплату госпошлины, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• Копии исковых заявлений для каждой стороны, участвующей в деле.
• Оригинал или заверенная копия заключения экспертной организации, по результатам обследования квартиры.
• Оригинал или заверенная копия документа о соответствии произведенных работ требованиям пожарной безопасности, выданная органами пожарного надзора.
• Оригинал или заверенная копия документа о соответствии произведенных работ санитарным требованиям, выданная Роспотребнадзором.
• Документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (выписка из ЕГРН)
• Заверенная копия тех паспорта жилого помещения.
• Схема комнат до и после планировки.
• Договор на проведение работ по перепланировке (если работы проводились таким образом) с актом принятия таких работ.

Исковое заявление с приложенными документами подается через судебную канцелярию. На одном экземпляре ставится отметка с датой о принятии указанных документов судом. Также можно направить документы по почте заказным письмом. В этом случае лучше сохранить квитанцию об отправке почтового отправления, для подтверждения факта отправки.

Судебная практика

Гражданин обратился в суд с иском к администрации района с требованием сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и признать право собственности на квартиру после проведенной перепланировки, площадь которой уменьшилась. Обосновывая свои требования, истец указал, что указанная квартира принадлежит ему на праве собственности. Не получив соответствующего разрешения им были выполнены работы по перепланировке квартиры — произведён снос несущей стены, разделяющей кухню и жилую комнату, дверной проем в жилую комнату замурован. В результате произведённых переделок общая площадь квартиры изменилась. На обращение собственника в администрацию района с просьбой узаконить перепланировку было отказано. Согласно заключению специализированной организации, работы по перепланировки проведены без отклонений от требований градостроительных норм и правил, жилое помещение не представляет опасность для жизни и здоровья граждан.

В свою очередь суд отказал в удовлетворении исковых требований мотивируя тем, что в соответствии с материалами дела, работы по переоборудованию квартиры привели к нарушению прав и законных интересов соседей.

Пожелания «перепланировщикам»

При рассмотрении исковых заявлений об узаконивании перепланировки в суде дела обстоят по-разному. Но нельзя сделать вывод, что суд однозначно сохранит проведенную перепланировку. Анализ судебных решений приводит к тому, что суды редко становятся на сторону истцов и узаконивают выполненные ими работы. Поэтому, перед тем как отправляться с исковым заявлением в суд, нужно оценить шансы, обдумать перспективу.

Перед проведением перепланировки и её узакониванием нужно тщательно определить свои замыслы, получить консультацию у проектных организаций и при возможности нужно согласовать перепланировку перед тем, как ее сделать.

Статья 17 Конституции РФ устанавливает, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, суд разрешит узаконить самовольное переделывание квартиры, если такие работы проведены с соблюдением строительных норм и правил и не нарушают нормы пожарной безопасности, а также права соседей и других лиц. Для того чтобы знать это наверняка как раз и стоит обратиться за помощью к проектировщикам. Если они предоставят техническое заключение о допустимости проведенных изменений, можно смело обращаться в суд.