Перепланировка по эскизу

Если перепланировка не предполагает кардинальных изменений квартиры, не затрагивает несущие стены или общедомовую территорию, сложное согласование в разных инспекциях не требуется.

Достаточно получить резолюцию контролирующего органа (ЖКИ) уже по факту сделанных изменений. Такой упрощенный порядок согласования раньше назывался «по эскизу», а в 2019 году — уведомительным.

Что это такое?

Перепланировка — любое преобразование квартиры, изменение ее конфигурации, назначения помещений, площади. Она часто затрагивает несущие стены дома. Это отражается на общей стойкости здания, безопасности его жителей, окружающей обстановки и природной среды.

Общие принципы перепланировок описаны в федеральном законодательстве — ЖК РФ. Более подробно порядок и условия власти разрабатывают на региональном уровне. В столице, например, применяется Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011. В области у каждого города (района) свои регламенты.

В чем отличие согласования по проекту и эскизу?

Перепланировка, в отличие от простого ремонта, требует разрешения государственных и региональных служб, а также внесения корректировок в техническую документацию (кадастровый паспорт, поэтажный план многоквартирного дома). В зависимости от изменений процедура согласования проходит по-разному: перед началом работ или после. На примере Москвы можно рассмотреть основные отличия первого способа от второго.

По стандартным правилам владелец жилья (или лицо, действующее с его разрешения) проходит все этапы согласования с разными инстанциями перед началом работ. Резолюция должна быть получена:

• от МЧС, Департамента архитектуры столицы, Роспотребнадзора, газовой службы. В 2019 году их самостоятельное посещение не требуется: все сделает сотрудник Мосжилинспекции путем межведомственных запросов после получения проекта и заявления;
• авторов здания, если планируется переставить или снести несущие стены или встроить в них проемы. В 99 из 100 случаев это ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Уточнить это можно в Департаменте архитектуры столицы.

В упрощенном порядке предварительное согласование не требуется. Достаточно подготовить эскиз, провести по нему работы, а затем пригласить проверяющего на составление итогового акта. Обратиться можно в МФЦ или один из 10 окружных филиалов московской ЖКИ.

Такой порядок требует меньше времени, усилий и денег.

Второе отличие состоит в оформлении плана работ.

Для большинства изменений необходим проект, который готовят специализированные компании-члены СРО. Эскиз можно сделать самостоятельно или по заказу в проектной организации, не обязательно состоящей в объединении. Это позволит сэкономить значительную сумму: чтобы купить составление проекта, придется потратить от 15 тыс. руб.

Третье отличие — стандартный порядок требует составления документации как в ходе перепланировки, так и после. К ней относятся акт на скрытые работы, журнал производства и др. На определенных этапах необходим контроль со стороны авторов здания.

При перепланировке по эскизу собственнику достаточно уже после окончания работ получить в МосЖКИ акт завершения, заполнить его, дождаться техника для осмотра жилплощади и подписать.

Зачем нужен проект

Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.

Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.

Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.

Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.

В каком случае нельзя узаконить перепланировку в уведомительном порядке

Не получится согласовать перепланировку в порядке уведомления (по эскизу), если собственник решил:

• переставить или поменять газовое оборудование и проложить дополнительные коммуникации;
• поменять газовую на электроплиту или наоборот;
• перенести или изменить размеры (границы) туалета и душевой;
• убрать или возвести новые несущие стены;
• встроить проем в любое перекрытие и подвести к нему внутреннюю лестницу, если это повлечет за собой изменение границ помещения;
• модернизировать конструкцию или устройство полов;
• перенести или изменить кухню;
• произвести любые действия, если они затрагивают общедомовую территорию, фасады здания, входные группы и др.

Полный перечень допустимых изменений, которые согласовывают по проекту, приведен в п.п. 2 и 3 Приложения № 1 Постановления № 508. Во всех остальных случаях достаточен эскиз.

Можно ли сделать эскиз самостоятельно?

Эскиз можно сделать самостоятельно. Для этого в БТИ или через МФЦ заказывают техпаспорт квартиры (этот документ должен храниться у них). Приложением к техпаспорту выступает поэтажный план дома. С него снимают ксерокопию и вручную отмечают сделанные изменения.

Самостоятельное оформление эскиза позволит сэкономить собственнику квартиры. Заказ такого документа в проектно-строительных компаниях обойдется ему в сумму от 3 тыс. руб.

Как сделать эскиз? Требования к документу

Правило создания эскизного рисунка только одно — чтобы все изменения были на нем понятно отражены. По нему Мосжилинспекция вносит корректировки в техпаспорт жилого помещения, поэтому у каждого окружного отделения ЖКИ могут быть свои требования к документу.

Для одних достаточно схематично указать, что сделано. Для других необходимо подробно расписать план проведенных работ, включая толщину стен и плотность креплений.

Сложности иногда возникают с перепланировкой и переустройством жилья в старом фонде — домах, построенных до первой половины 50-х годов, с деревянными или смешанными перекрытиями. Проверяющий от МосЖКИ может усомниться в том, что переносимая или изменяемая стена не несущая, и затребовать техническую экспертизу конструкции дома.

Проектно-строительная компания, выполняя эскиз, руководствуется ГОСТ 21.501-2011 — правилами и регламентом составления архитектурной документации.

Но для самостоятельного изготовления рисунка на копии поэтажного плана можно просто отметить:

• красным карандашом или ручкой — перегородки и сантехническое оборудование, которое демонтировано в ходе перепланировки;
• зеленым цветом — новые возведенные перегородки и установленное оборудование. Обязательно соблюдением масштаба.

Дополнительно представляют экспликацию квартиры и сравнительную таблицу изменений. Первое — это список всех помещений, их назначение, площадь. Второе — перечень проведенных мероприятий. В качестве информационных указателей используют символы (стрелки, крестики, круги) и надписи.

Примеры эскизов

Каждое помещение на плане имеет свой номер, указанную длину стен, площадь. Красными линиями отмечены демонтируемые стены и сантехника. Зеленым — новые перегородки и переставленное оборудование.

На этом же листе приведена экспликация квартиры после переделки: некоторые из внутренних помещений были преобразованы, появилась еще одна отдельная уборная и постирочная.

Далее приводят перечень выполненных работ. В образце это:

• демонтаж и монтаж ненесущих перегородок;
• заложение, в том числе частичное, дверных проемов;
• расширение дверного проема;
• перестановка сантехнического оборудования;
• демонтаж и монтаж сантехнических приборов.

В названии эскиза указывают адрес квартиры, в которой проведена перепланировка. Документ подписывает собственник или лицо, действующее от его имени по доверенности.

Причины отказа и проблемы

Эскиз могут не принять, а планировку — не согласовать по нескольким причинам:

• несоответствие реальных изменений запланированным. Как минимум речь идет о переделке эскиза, если, например, он нарисован без соблюдения масштаба. Как максимум собственнику придется заказывать проект и узаконивать уже выполненные изменения через суд;
• перепланировка не разрешена собственником помещения или банком, если квартира залоговая;
• документы оформлены неправильно или собраны не полностью, например эскиз подписал пользователь помещения, но не предоставил разрешение от собственника.

Если проведенные изменения нарушили строительные, санитарные, правовые, нормы безопасности, заявитель не только получит отказ в согласовании, но и предписание устранить недостатки. Если он сделал что-то запрещенное (например, сузил канал естественной вентиляции), его обяжут вернуть помещение в первозданный вид за свой счет и очень быстро.

Отказ оформляют в виде мотивированного решения на бланке МосЖКИ. В нем приводят основания и рекомендации по дальнейшим действиям заявителя. Это решение можно опротестовать в порядке подчиненности руководителю окружного отделения Мосжилинспекции или в суде.

Заключение

Таким образом, для некоторых перепланировок не нужны проект и его предварительное согласование в различных ведомствах. Достаточно самостоятельно составить эскиз, взять в МосЖКИ акт завершения работ, а затем получить резолюцию техника после осмотра квартиры. Такой порядок называют уведомительным.

В уведомительном порядке можно провести узаконивание уже сделанной перепланировки.

Однако использовать его следует, только если изменения квартиры не настолько кардинальные, чтобы серьезно влиять на безопасность жильцов и окружающую обстановку.