Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Квартиры спроектированы так, что учитывают не все потребности жильца. Вторичный рынок содержит объекты недвижимости, которые требуют перепланировки и разделения пространства на функциональные зоны, с учетом потребностей людей, которые в нем живут.

Но перепланировка не заканчивается только ремонтными работами, ее еще необходимо зарегистрировать и получить разрешающие бумаги. Этими действиями и пренебрегают владельцы жилья. Причин такого поведения множество. Вопрос не в этом. Если субъект в будущем надумает продавать квартиру с незаконной перепланировкой, то он столкнётся с некоторыми проблемами.

И далее о том, можно или нельзя продать такой объект, какие последствия сделка несет как для продавца, так и покупателя. А также о том, что нужно сделать, если ты уже стал собственником такого жилья.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательно нет никаких ограничений относительно того, что нельзя продавать квартиру с незаконной планировкой. Собственник жилья имеет полное право осуществить сделку. Но он обязан предупредить покупателя о том, что квартира имеет такие особенности. Покупатель тогда берет на себя обязательство по регистрации перепланировки.

И здесь возникает другая сложность: насколько покупатель готов к осуществлению действий, ведь сделать перепланировку законной можно только с получением плана, разрешения и регистрации видоизменений жилого пространства в квартире.

Как правило, итог сделки зависит от привлекательности самого объекта, стоимости, спроса на него.

Продавец предлагает некую скидку покупателю, которая и будет потрачена на оформление перепланировки.

Но стоит помнить: продажа такого рода возможна тогда, когда сама перепланировка не запрещена законодательством и подлежит в будущем оформлению за счет разрешения жилищной комиссии. Если изначально такие действия невозможны, то вряд ли получиться реализовать объект.

Как совершается продажа квартиры с перепланировкой

Сделка ничем не отличается от купли-продажи объекта недвижимости. Никто не вправе ограничивать как собственника, так и покупателя. Просто при смене владельца нового субъекта обяжут осуществить узаконивание перепланировки.

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Если продаваемый объект не обладает определенной ценностью на вторичном рынке недвижимости, то несанкционированная перепланировка прямо пропорционально влияет на стоимость жилья. Покупатель заранее понимая, что ему нужно будет тратить время и деньги на легализацию незаконного объекта, не захочет покупать объект за полную стоимость. И только в случае наличия повышенного спроса на недвижимость возможно избежать предоставления скидки покупателю.

Если же перепланировка не может быть узаконена за счет осуществления неправомерных строительных работ, то это однозначно повлияет на цену. Покупателю придется «договариваться» с сотрудниками БТИ, жилищной комиссии на регистрацию собственника без оформления изменения пространства.

Вывод: если Вы желаете продать объект по максимально возможной цене, то лучше самостоятельно узаконить планировку нового формата, получить все разрешающие документы. И только после всех манипуляций выходить на рынок с предложением купли-продажи

Возможные сложности

Сложности могут быть различного плана, как для продавца, так и для покупателя. Их решение зависит от конкретной ситуации.

Возможные проблемы:

• квартира приобретается в ипотеку. Банк при проверке документов выявляет факт незаконного осуществления перепланировки и отказывает в выдаче кредита до тех пор, пока продавец не зарегистрирует изменения.
• перепланировка осуществлена таковая, что не может быть зарегистрирована, она нарушает действия законодательства. В таком случае квартире необходимо будет вернуть первозданный вид. В таком случае покупатель не захочет покупать такое жилье, так как это требует много времени, денег и сил. И не факт, что можно все вернуть, как было.
• что покупатель, что продавец желают осуществить сделку оперативно. Но оформление документов по официальной регистрации перепланировки не может быть осуществлено быстро;
• чтобы продать объект, необходимо заплатить штраф, подать иск в суд, получить разрешение от суда.

Все проблемы решаются в индивидуальном порядке. Но в первую очередь обратите внимание на тип перепланировки – допустима она или нет. Если изменения подлежат регистрации, то тогда можно договориться. Если же они не подлежат регистрации, то лучше осуществление сделки отсрочить.

 Как выявить, что имеется перепланировка

Эксперты советуют обратить внимание на стоимость объекта. Если она на 10-20% ниже рыночной, то нужно тщательно присмотреться к объекту и понять в чем проблема. Одной из проблем может быть и незаконная перепланировка.

Второй момент – при осуществлении сделки купли-продажи всегда предъявляется технический паспорт. Он выдается Бюро технической инвентаризации.

Так вот любые пометки на техническом паспорте, особенно красные линии, должны обратить на себя особое внимание покупателя.

Может быть следующая ситуация: собственник вызывал на дом инспектора, он исследовал жилое пространство, делал пометки на техническом паспорте, но далее ничего осуществлено не было. В таком случае необходимо уточнить факт узаконивания.

И третий момент, самый простой:

обследовать жилое помещение, сверить его с фактически представленным паспортом. Если будут хотя бы малейшие несоответствия, то тогда риск того, что перепланировка не узаконенная составляет почти 100%.

 Варианты решения вопроса

Вариантов решения вопроса не много. Все зависит от того, насколько нужен конкретный объект покупателю, и насколько готов сделать скидку продавец.

Варианты решения проблемы:

1. Продавец предупреждает покупателя о том, что квартира имеет перепланировку. Она не является законной и требует обязательной регистрации. В таком случае собственник жилья предоставляет покупателю скидку. Как правило, она равна тем материальным затратам, которые понесет новый собственник жилья для регистрации изменения жилого пространства. Стоимость зависит от населенного пункта и масштабов перепланировки. Но, не менее 30-35 тыс. рублей.
2. Продавец обращается в Бюро технической инвентаризации, в строительную компанию и администрацию своего населенного пункта и получает официальную регистрацию перепланировки. В таком случае собственник жилья не предоставляет скидку покупателю.
3. Продавец не регистрирует изменения планировки, а самостоятельно возвращает жилое помещение в тот вид, который был изначально. Вариант требует времени и иногда можно потерять потенциального покупателя, который готов уже приобрести объект.

Нет правильного или неправильного варианта. Все обусловлено взаимоотношениями субъектов, спросом на объект, желанием сторон оперативно или нет осуществить сделку купли-продажи. В любом случае необходимо будет зарегистрировать изменение пространств

а и для этого понадобятся следующие документы:

• заявление на перепланировку;
• технический план квартиры;
• бумаги, подтверждающие право собственности на объект;
• письменное согласие членов семьи, которые одновременно проживают или владеют объектом;
• разрешение на осуществление перепланировки. Оно понадобиться только в том случае, если дом приравнен к памяткам архитектуры. Тогда необходимо получить разрешение в департаменте по архитектуре и строительству города. Если дом не приравнен к такой памятки, то разрешение не нужно;
• проект или план перепланировки. Его разрабатывает строительная компания. Если перепланировка заключается в незначительном изменении пространства, то владелец жилья может самостоятельно разработать план.

Бумаги подаются в жилищную комиссию. Как правило, она создается при местных органах власти. Это связано с нормами законодательства. В Жилищном Кодексе определено, что перепланировка проводится только по согласованию с органами местного самоуправления.

Предупреждаем, что это не оперативные манипуляции.

Законодательно определен срок в 45 дней, в течение которого орган может зарегистрировать перепланировку. По факту истечения такого срока в течение 3-х рабочих дней заявитель должен получить на руки регистрационные документы.

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой

Если Вы стали обладателем квартиры, в которой есть незаконная планировка, не стоит переживать. Все вопросы решаемые. Есть три варианта развития событий:

1. Вы самостоятельно проводите регистрацию. При этом помните, что привлечь к ответственности старого владельца почти невозможно. Хорошо, если такие изменения жилого пространства подлежат регистрации. В ином случае необходимо переходить к пункту № 2.
2. Возвращать самовольное переформатирование пространства в первобытный вид, таковым, каким оно было при строительстве. Если Вы по каким-то причинам не захотите этого делать, а осуществленные манипуляции реально угрожают техническим и эксплуатационным характеристикам помещения, на Вас могут подать в суд как соседи (редкое явление), так и жилищная комиссия, другие уполномоченные органы.
3. Платить штраф, который является административной мерой ответственности. Размер штрафа 2-2,5 тыс. рублей. Но это не значит, что уплата такого штрафа освободит в полном объеме от дальнейшей регистрации.

По поводу самостоятельной регистрации. Для того, чтобы осуществить узаконивание, нужно обратиться в БТИ, строительную организацию, администрацию населенного пункта. Эти органы должны в рамках полномочий дать заключение о том, что перепланировка законна и она не угрожает общему эксплуатационному режиму.

По факту обращения часто жильцы получают отказ. Не стоит переживать. Отказ оспаривается в суде. Как правило, суд дает добро на регистрацию таких действий.

Все эти манипуляции не только затратные по времени, но и деньгам. Поэтому, если удалось получить скидку при покупке, отлично. Если же от покупателя скрыли факт, то ситуация неприятная. Придется дополнительно потратиться. Но она исправима.

Не все так страшно. Новый принятый Жилищный Кодекс предоставляет амнистию тем, кто осуществлял подобные действия с квартирами. Можно подать сразу иск в суд и получить разрешение на узаконивание перепланировки. Правда, такие действия возможно реализовать, если перепланировка не затронула интересы соседей и не угрожает их жизни, здоровью.