Как узаконить перепланировку в новостройке

Планировка жилой недвижимости порой не устраивает собственника. Потому сносятся стены, изменяется площадь комнат. Важно помнить: работы необходимо согласовывать заранее. В противном случае узаконивание нужно будет проводить через суд.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: что нужно знать

Согласно общему правилу вносить изменения в проект помещения можно только после оформления его в собственность. Ранее свидетельство о праве собственности входило в перечень обязательных для предоставления документов. Оформление прав, регистрация в Росреестре занимает много времени.

В отдельных регионах допускается регистрация до получения свидетельства. Например, в Москве вопрос регулируется Постановлением №840-ПП. Оно вносит изменения в Приложение №2 Постановления №508-ПП. Для согласования, узаконивания требуется разрешение застройщика.

Также нужно подготовить документы:

• подтверждение строительной организации в свободной форме – о выполнении условий договора дольщика;
• соглашение долевого строительства (желательно подлинник, но можно копию – заверенную нотариусом);
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• акт приема-передачи дома.

Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке

Согласно нормам закона в квартире в новом доме допускается переносить стены, проводить другие работы. Важно внимательно подбирать жилье. Не допускается проводить работы следующего характера:

• объединять кухню и уборную;
• увеличивать санитарный узел более чем на 25%;
• при наличии газового оборудования на кухне – объединять с жилой комнатой;
• демонтировать, вносить изменения в конструкцию несущих стен;
• располагать ванную, туалет над жилыми комнатами;
• подавать горячую воду из системы отопления в водяные теплые полы;
• изменять площадь балкона за счет жилой площади.

Согласно ст.№26 ЖК РФ разрешено внесение следующих изменений в планировку:

• установка перегородок из гипсокартона, других легких материалов;
• замена унитаза, электропроводки и водопровода;
• полный демонтаж квартирных перегородок;
• установка антенны, блока кондиционера, другого оборудования на фасаде здания;
• изготовление проемов в перегородках (не должны являться несущими).

Нужно ли согласовывать перепланировку в новостройке

Приобретая жилье, покупателю следует помнить о необходимости согласования перепланировки в ряде случаев. Лишь некоторые работы не требуют составления проекта, его утверждения (изменение дизайна, другие незначительные). При нарушении законодательных норм назначается штраф. Размер определяется КоАП РФ.

Получение разрешения в жилищной инспекции на изменение планировки требуется для проведения следующих работ:

• смена места расположения санитарного узла (касается ванной комнаты, туалета);
• создание дверных проемов, ведение других работ с несущими конструкциями;
• возведение перегородок, других элементов создающих нагрузку на несущие конструкции более допустимых.

Перепланировка квартиры свободной планировки

Все чаще застройщики возводят дома с квартирами свободной планировки. Недвижимость изначально строится с черновым ремонтом. Застройщики повышают инвестиционную заинтересованность клиентов. Многие компании позиционируют такую недвижимость как «конструктор». Но подобные заявления – рекламный ход.

Все осложняется отсутствием юридического понятия «свободная планировка». Важно изучить поэтажный план БТИ, застройщика. Это стандартный документ с выделенными помещениями.

На плане отображаются стены:

• обычные линии – уже возведенные;
• пунктирные – строятся собственником.

Собственнику необходимо помнить: в каждом строящемся объекте есть уже утвержденная уполномоченными органами планировка. Посещая помещение перед приобретением, собственник видит намеченные пеноблоками либо кирпичами линии на полу.

Риелторы заявляют: это предложенная застройщиками схема помещения и можно её изменить. Но собственник в дальнейшем обязан возвести стены согласно плану. Иначе должна быть оформлена перепланировка. Можно узаконить её позже. Риелторы специально предоставляют ложную информацию.

Как узаконить перепланировку в новостройке, с чего начать оформление

Начинать работы желательно до оформления недвижимости в собственность. Порядок действий напрямую зависит от согласования (требуется или не требуется). Узаконивание в случае получения разрешения включает основные этапы:

1. составление, выдача технического паспорта на недвижимость;
2. готовится проект изменения планировки;
3. составляются сопроводительные документы (перечень стандартный, определен законом);
4. все необходимые бумаги передаются в Бюро технической экспертизы;
5. при отсутствии нарушений – на руки клиенту выдают разрешения;
6. согласно ст.№28 ЖК РФ для оценки работ приглашаются уполномоченные специалисты из жилищной инспекции;
7. проводится обмер площади недвижимости;
8. в Росреестре выдается паспорт на квартиру.

Рассмотренный выше порядок оформления – стандартный. Если специальное разрешение составлять не требуется, то оформление включает этапы:

1. выполняются ремонтные работы;
2. составляется план изменений;
3. оформляется и подается заявление в территориальный орган жилищной инспекции;
4. сотрудник БТИ проводит осмотр выполненных работ;
5. составляется новый технический план квартиры.

Собственник имеет право самостоятельно выбирать – как именно будут проводиться работы. Важно соблюдать установленные законодательством правила. Перечень обязательных документов – стандартный. Новое жилье приобретается в кредит. Многие считают, что перепланировка залоговой недвижимости невозможна. Однако это не так. Процедура включает стандартные этапы. Необходимо предварительно:

1. посетить банк с заявлением на получение разрешения (оно выдается в письменной форме);
2. с пакетом обязательных документов обратиться в Жилищную инспекцию.

К каким рискам надо быть готовым при осуществлении архитектурных изменений до получения свидетельства о праве собственности?

Работы до оформления прав собственности не несут никаких рисков. Но при отсутствии разрешения на проведение работ может быть наложен штраф. Размер его зависит от юридического статуса нарушителя, присутствия ущерба:

• при отсутствии повреждений чужого имущества размер взыскания составит:
• для физических лиц – 2.5 тыс. рублей;
• для юридических лиц – 50 тыс. рублей;
• для должностных лиц – 5 тыс. рублей.
• при нанесении ущерба третьим лицам в процессе размер штрафа составит:
• для простых граждан – 5 тыс. рублей;
• для должностных лиц – 50 тыс. рублей;
• для организаций – 300 тыс. рублей.

Собственник имеет право самостоятельно сделать выбор: на каком этапе начинать вести работы. Если присутствует нарушение закона, работы начаты до получения разрешения (если оно необходимо) уплатить штраф придется в любом случае. Даже при последующем узаконивании через суд. В среднем процесс занимает примерно 1.5 месяцев. После вынесения решения уполномоченный орган оповещает собственника в течение 3 суток.